土地や収益不動産を複数所有している方は、一般的な家庭よりも相続対策を早めに考えておく必要があります。

地主とは、一般に、土地を所有し、その土地を貸したり、アパート・マンションなどの収益物件を運用したりしている方をいいます。

自宅以外にも複数の土地、借地、駐車場、アパート、一棟マンション、貸店舗などを持っている場合、相続財産の金額が大きくなりやすく、権利関係も複雑になりがちです。

地主の相続では、単に「財産を誰に渡すか」だけを考えればよいわけではありません。

どの不動産を誰が取得するか、アパートローンを誰が引き継ぐか、相続税をどのように納めるか、遺留分請求にどう備えるか、収益不動産の管理を誰が行うかなどを総合的に考える必要があります。

地主とは、一般に、土地を所有し、その土地を貸したり活用したりして収益を得ている人をいいます。

単に土地を持っているだけではなく、次のような不動産を所有・運用している方を含めて考えられることが多いです。

貸宅地

アパート

一棟マンション

貸店舗

賃貸用建物

所有不動産が多い場合には、大地主と呼ばれることもあります。地主の相続では、土地の評価、賃貸借関係、借入金、収益性、管理体制、相続税など、多くの要素が関係します。

地主の相続は、預貯金中心の相続と比べて複雑になりやすいです。理由は、不動産が分けにくい財産だからです。

預貯金であれば、金額を分けることで比較的公平に分割できます。

しかし、不動産は、土地ごとに立地、面積、評価額、収益性、借入金の有無、将来性が異なります。

同じ評価額に見えても、実際の収益力や売却しやすさが異なることもあります。

そのため、どの不動産を誰に承継させるかによって、相続人間の不公平感が生じやすくなります。

地主の相続では、誰が不動産経営を引き継ぐのかが重要です。

先代から受け継いできた土地や収益物件を守るためには、不動産管理に向いている相続人、賃貸経営を継ぐ意思がある相続人に、適切に財産を承継させる必要があります。

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。その協議がまとまらなければ、不動産の名義変更や管理方針が決まらず、賃貸経営に支障が出ることがあります。

遺言書で、どの不動産を誰に承継させるかを明確にしておくことで、跡取りへの承継を円滑に進めやすくなります。

地主が遺言書を作成する前に、まず所有不動産を整理する必要があります。不動産ごとに、次のような情報を確認しましょう。

所在地

地番

地目

賃貸借契約の有無

借地人・賃借人の有無

借入金の有無

地主の中には、自分名義や家族名義の土地をすべて把握できていない方もいます。遺言書を書く前に、所有不動産の一覧を作成しておくことが大切です。

収益不動産は、賃料収入を生む一方で、管理費、修繕費、固定資産税、借入金返済などの負担もあります。

相続人に不動産を承継させる場合は、収益性だけでなく、維持管理の負担も考える必要があります。

たとえば、古いアパートを相続させる場合、将来的な大規模修繕や建替え費用が必要になることがあります。

収益物件だからといって、必ずしも相続人にとって有利な財産とは限りません。

遺言書では、財産の評価額だけでなく、収益性と負担のバランスを考えて承継先を決めましょう。

収益不動産にアパートローンや事業用借入がある場合は、借入金の扱いを確認する必要があります。

遺言書で不動産を特定の相続人に相続させても、債務の承継については金融機関との関係が問題になります。

相続人間では、不動産を取得する人がローンを負担するように調整することがあります。

しかし、金融機関が当然にその内容を認めるとは限りません。

遺言書作成前に、金融機関、税理士、専門家と相談し、不動産と債務の承継方法を確認しておくことが重要です。

地主の遺言書では、特定の相続人に不動産を集中させることがあります。たとえば、賃貸経営を継ぐ長男に多くの不動産を相続させる場合です。このような内容にすると、他の相続人の遺留分を侵害する可能性があります。

遺留分を侵害する内容でも、遺言書が当然に無効になるわけではありません。

しかし、相続開始後に遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。地主の相続では、不動産が多く、現金が少ない場合もあります。そのため、遺留分を請求されたときに支払える現金を確保しておくことが重要です。

相続税が発生する場合、相続人は原則として現金で納税する必要があります。地主の相続では、財産の多くが不動産であり、現金が少ないケースがあります。

その場合、相続税を支払うために不動産を売却する必要が出てくることがあります。

遺言書を作成する際は、納税資金として誰にどの現金を残すか、売却予定の不動産を決めておくか、生命保険を活用するかなども検討しましょう。

地主の遺言書では、不動産ごとに誰が取得するかを明確に指定することが重要です。

たとえば、次のような形です。

自宅不動産は配偶者へ

賃貸アパートは長男へ

駐車場用地は長女へ

不動産の所在地や地番などは、登記事項証明書を確認して正確に記載しましょう。住所だけで記載すると、不動産の特定が不十分になる可能性があります。

収益不動産を相続させる場合、相続開始後の賃料収入を誰が受け取るのかも問題になります。

遺言書では、不動産の承継先を明確にしておくことで、その不動産から生じる収益の帰属も整理しやすくなります。

また、賃貸借契約、管理会社との契約、敷金、保証金なども確認しておく必要があります。

地主の遺言書では、遺言執行者の指定が特に重要です。不動産が複数ある場合、相続手続きには多くの書類と調整が必要になります。

遺言執行者がいれば、遺言内容を実現するための手続きを進めやすくなります。

特に、相続人以外への遺贈がある場合や、相続人間で争いが予想される場合は、遺言執行者を指定しておくことをおすすめします。

地主の遺言書では、財産の分け方に差が出ることが多くあります。収益性の高い不動産を跡取りに承継させる一方で、他の相続人には現金や別の不動産を渡すこともあります。

その場合、相続人が不公平に感じる可能性があります。付言事項で、なぜそのような分け方にしたのかを説明しておくことが有効です。

たとえば、次のような内容です。

長女には生前に援助していること

配偶者の生活を守りたいこと

付言事項には法的効力はありません。しかし、遺言者の想いを伝えることで、相続人の理解につながることがあります。

地主の相続では、小規模宅地等の特例が重要になることがあります。

この特例は、一定の要件を満たす宅地等について、相続税評価額を減額できる制度です。

対象には、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等などがあります。

地主の場合、貸付事業用宅地等が関係することがあります。

ただし、適用には面積や取得者、事業継続などの要件があります。

どの相続人がどの不動産を取得するかによって、特例の適用可否や税額が変わることがあります。

遺言書を作成する前に、税理士による相続税シミュレーションを行うことをおすすめします。

配偶者がいる場合、相続税では配偶者の税額軽減が問題になります。

配偶者にどの程度財産を相続させるかによって、一次相続の税額だけでなく、二次相続の税額にも影響します。

地主の相続では、一次相続で配偶者に多く残すとその時点の税負担は抑えられる場合がありますが、二次相続で子ども世代に大きな負担が生じることもあります。

そのため、配偶者への承継と子どもへの承継のバランスを考える必要があります。

相続税を納めるためには、現金が必要です。

地主の財産は不動産に偏っていることが多いため、相続税の納税資金が不足しやすいです。

遺言書では、納税資金を誰にどの程度残すかも考えておく必要があります。

不動産を相続する人に現金を多めに残す、生命保険を活用する、売却予定の土地を決めておくなどの対策が考えられます。

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