配偶者居住権とは、亡くなった人の配偶者が、相続開始時に住んでいた建物へ、原則として無償で住み続けられる権利です。

自宅の所有権を取得しなくても居住を継続できるため、自宅以外の預貯金なども確保しやすくなる可能性があります。

ただし、配偶者居住権は配偶者へ自動的に与えられるものではありません。

遺産分割協議、遺贈、死因贈与、家庭裁判所の審判などによって取得し、第三者に対して権利を主張するためには登記も必要です。第三者へ売却できない、自由に賃貸できない、修繕費などを負担する可能性があるといった制限もあります。

配偶者居住権とは、相続開始時に亡くなった人が所有していた建物へ居住していた法律上の配偶者が、その建物の全部を無償で使用・収益できる権利です。

2020年4月1日に施行され、原則として同日以後に開始した相続に適用されます。

この制度が設けられる前は、配偶者が自宅へ住み続けるためには、自宅の所有権そのものを相続する必要がありました。

しかし、自宅の評価額が遺産の大部分を占めていると、配偶者が自宅を取得した結果、預貯金などの生活資金をほとんど取得できなくなることがあります。

配偶者居住権を利用すると、自宅の価値を次の2つに分けられます。

配偶者が取得する「配偶者居住権」

子などが取得する「配偶者居住権の負担が付いた所有権」

配偶者は住む権利を確保し、子などは将来的に自由に使用できる所有権を取得するという仕組みです。

配偶者居住権を取得した配偶者は、原則として賃料を支払わずに自宅へ住み続けられます。

建物の所有権を子などが取得しても、配偶者居住権が適切に登記されていれば、所有者が変わったことだけを理由に退去を求められることはありません。

配偶者居住権は、売却や自由な賃貸ができない分、通常は完全な所有権よりも低い価額で評価されます。

そのため、自宅の所有権を取得する場合よりも、配偶者が預貯金などの生活資金を多く取得できる可能性があります。

ただし、配偶者居住権も財産的価値を持つ相続財産です。

配偶者居住権を取得したうえで、配偶者が当然にすべての預貯金も取得できるという制度ではありません。

子が配偶者居住権の負担が付いた所有権を取得すれば、配偶者居住権が終了した後、子は原則としてその自宅を自由に使用・収益できる状態になります。

「妻には生涯住んでもらい、その後は長男へ自宅を引き継ぎたい」という希望に合いやすい制度です。

妻と子が自宅を共有すると、将来の売却、建て替え、担保設定などで、双方の調整が必要になることがあります。

妻が配偶者居住権、子が所有権を取得することで、それぞれの権利の内容を分けられます。

ただし、権利を分けた後も、修繕や増改築、賃貸、権利の終了などでは、妻と所有者との協議が必要になることがあります。

配偶者居住権は、配偶者本人の居住を保護するための権利です。

そのため、第三者へ譲渡して現金化することはできません。

例えば、配偶者が老人ホームへ入居することになっても、配偶者居住権そのものを不動産会社などへ売却することはできません。

配偶者は建物の所有者ではないため、自分だけの判断で土地・建物を売却できません。

所有者である子が売却する場合も、配偶者居住権が登記されていれば、原則としてその負担が付いたままの売却になります。

買主が自由に使用できない不動産となるため、通常の所有権だけの不動産と比べて売却が難しくなる可能性があります。

配偶者と所有者の双方が売却を希望する場合は、配偶者居住権の終了方法、対価、税金、登記抹消などを協議します。

配偶者が自宅を離れて施設へ入居しても、それだけで配偶者居住権が当然に消滅するわけではありません。

配偶者居住権を終了させる場合は、所有者との合意や配偶者による放棄などを検討します。

配偶者居住権を放棄する代わりに、利益を受ける建物所有者から適正な金銭を受け取ることも可能です。所有者の承諾を得て、建物を第三者へ賃貸し、その賃料を施設費用に充てる方法も考えられます。

存続期間の途中で、配偶者居住権を合意解除または放棄すると、建物所有者は予定より早く建物を自由に使用できるようになります。

所有者が配偶者へ対価を支払わなかった場合や、著しく低い対価しか支払わなかった場合は、所有者が配偶者から経済的利益を贈与されたものとして、贈与税が問題になる可能性があります。

「母が施設へ入ったので、配偶者居住権を無料で消す」という処理は、税務確認をせずに行わない方が安全です。

配偶者は、建物所有者の承諾がなければ、建物を増築・改築できません。

例えば、次の工事は所有者との協議が必要になる可能性があります。

建物の一部を取り壊す

増築する

大規模な間取り変更をする

住宅を店舗へ変更する

賃貸住宅へ改装する

配偶者居住権は所有権ではないため、建物の価値や構造へ大きな影響を与える行為を単独では行えません。

配偶者は、建物を適切に管理し、通常必要となる費用を負担します。

法務省は、居住建物の修繕について、原則として配偶者が自らの費用で行い、配偶者が相当期間内に必要な修繕をしない場合には、所有者が修繕できると案内しています。

建物の老朽化が進んでいる場合は、配偶者居住権を設定する前に、今後必要となる修繕費を見積もることが重要です。

お電話でもメールでも　お気軽にお問合せください。

北区、都島区、福島区、此花区、中央区、西区、港区、大正区、天王寺区、浪速区、西淀川区、淀川区、東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区、阿倍野区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区、西成区

堺区、中区、東区、西区、南区、北区、美原区

岸和田市、豊中市、池田市、吹田市、泉大津市、高槻市、貝塚市、守口市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、富田林市、寝屋川市、河内長野市、松原市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、羽曳野市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、東大阪市、泉南市、四條畷市、交野市、大阪狭山市、阪南市

所在地：〒530-0012 大阪市北区芝田2-7-18 LUCID SQUARE UMEDA 3階
電話番号：06-6376-2568

所在地：〒541-0046 大阪市中央区平野町2-1-2 沢の鶴ビル3階
電話番号：06-6226-8091

所在地：〒541-0052 大阪市中央区安土町3-4-10 京阪神安土町ビル3階
電話番号：06-6271-6265

所在地：〒550-0002 大阪市西区江戸堀1-10-8 パシフィックマークス肥後橋5階
電話番号：06-6443-9490

所在地：〒556-0011 大阪市浪速区難波中1-10-4 南海SK難波ビル6階
電話番号：06-6643-9304

所在地：〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号
大阪市総合コールセンター：06-4301-7285

管轄例：北区・西淀川区・淀川区・東淀川区
所在地：〒530-8216 大阪市北区梅田1-2-2-700 大阪駅前第2ビル7階
電話番号：06-4797-2948

管轄例：都島区・旭区・城東区・鶴見区
所在地：〒534-8502 大阪市都島区片町2-2-48 JR京橋駅NKビル4階
電話番号：06-4801-2948

管轄例：福島区・此花区・西区・港区・大正区
所在地：〒552-8505 大阪市港区弁天1-2-2-100 大阪ベイタワー イースト1階
電話番号：06-4395-2948

管轄例：中央区・天王寺区・浪速区・東成区・生野区
所在地：〒556-8670 大阪市浪速区湊町1-4-1 大阪シティエアターミナルビル（OCAT）5階
電話番号：06-4397-2948

管轄例：阿倍野区・住之江区・住吉区・東住吉区・平野区・西成区
所在地：〒545-8533 大阪市阿倍野区旭町1-2-7-702 あべのメディックス7階
電話番号：06-4396-2948

所在地：〒540-8544 大阪市中央区大手前三丁目1番41号 大手前合同庁舎
不動産登記に関する問い合わせ：06-6942-9496

所在地：〒540-8541 大阪市中央区大手前1丁目5番63号 大阪合同庁舎第3号館
電話番号：06-6941-5331

所在地：〒530-8585 大阪市北区南扇町7番13号
電話番号：06-6313-3371

所在地：〒531-0071 大阪市北区中津1丁目5番16号
電話番号：06-6372-7221

所在地：〒540-8557 大阪市中央区大手前1丁目5番63号 大阪合同庁舎第3号館
電話番号：06-6942-1101

所在地：〒542-8586 大阪市中央区谷町7丁目5番23号
電話番号：06-6768-4881

所在地：〒543-8503 大阪市天王寺区堂ヶ芝2丁目11番25号
電話番号：06-6772-1281

所在地：〒556-0011 大阪市浪速区難波中3丁目13番9号
電話番号：06-6632-1131