マンションを家族に残したい場合には、遺言書の中でマンションを正確に特定することが重要です。

分譲マンションは、一戸建てと比べて登記記録の構造が複雑です。

一戸建ての場合には、土地と建物についてそれぞれ登記事項証明書を確認しますが、一般的な分譲マンションでは、建物の登記記録の中に一棟全体の情報、本人が所有する専有部分、さらに敷地に関する権利が記録されている場合があります。

法務省の区分建物の登記事項証明書の見本でも、「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」のほか、敷地権に関する情報が記録されています。

そのため、「○○マンション○○号室を○○に相続させる」という日常的な住所や部屋番号だけで遺言書を作るのではなく、登記事項証明書を確認して財産を特定することをおすすめします。

「マンションやアパートを所有している」といっても、登記のされ方は同じとは限りません。

この記事で主に説明するのは、一棟の建物の中に複数の専有部分があり、自分がそのうちの一室などを所有している「区分建物」です。

分譲マンションが代表的な例です。

区分所有権は、一棟の建物の一部分を構成する専有部分を目的とする所有権で、共用部分の共有持分や敷地利用権を伴います。

一方、自分が賃貸アパート一棟とその土地を単独で所有している場合には、必ずしも区分建物の登記になっているわけではありません。

その場合には、通常の一戸建てなどと同じように、土地と建物をそれぞれ確認して遺言書へ記載することになります。

したがって、「マンション」「アパート」という建物の呼び方だけで判断せず、まず登記事項証明書を確認しましょう。

敷地権付きの一般的な区分マンションでは、遺言書を作成するときに主に次の情報を確認します。

法務局が公表している敷地権付き区分建物の登記申請例でも、一棟の建物、専有部分、敷地権についてそれぞれ記載されています。

すべてのマンションが完全に同じ登記内容になっているとは限らないため、自分の登記事項証明書に書かれている内容を確認することが重要です。

最初に確認するのが「表題部（一棟の建物の表示）」です。

これは、自分の部屋だけではなく、マンション一棟全体についての情報です。

一般的には、所在や建物の名称などが記録されています。

たとえば、

所在　○○市○○区○○町一丁目123番地

建物の名称　○○マンション

といった形です。

法務局の記載例でも、「一棟の建物の表示」として所在と建物の名称が記載されています。

「建物の名称」には、○○マンション、○○ハイツなど、一棟の名称が記録されていることがあります。

ただし、広告や郵便物に書かれているマンション名と登記上の名称が必ず同じとは限りません。

遺言書を作成するときには、不動産会社の広告や管理費の請求書ではなく、登記事項証明書に記録されている内容を基準に確認しましょう。

一棟の建物の表示には、各階の床面積などが記載されている場合があります。

しかし、本人が相続させたいのはマンション一棟全体ではなく、自分が所有している専有部分です。

そのため、遺言書で区分所有建物を特定する際に重要なのは、一棟全体の床面積を大量に転記することではなく、登記記録上どの区分建物を対象としているのかを明確にすることです。

実際の遺言文案については、登記事項証明書の内容や不動産番号などを確認しながら整理することをおすすめします。

「家屋番号」は、登記上その専有部分を特定するための番号です。

たとえば、

家屋番号　○○町一丁目123番の501

などと記録されることがあります。

普段使用している「501号室」という部屋番号と家屋番号は別の情報です。

したがって、「自分の部屋は501号室だから、501と書けばよい」と自己判断せず、登記事項証明書の家屋番号を確認しましょう。

専有部分についても「建物の名称」が記録されている場合があります。

法務局の記載例では、一棟の建物の名称が「○○マンション」、専有部分の建物の名称が「301号」とされている例があります。

そのため、一棟の「建物の名称」と専有部分の「建物の名称」を混同しないよう注意しましょう。

ただし、必ず「501号室」のような形式になると決めつけるのではなく、自分の登記事項証明書に記録されている内容をそのまま確認することが重要です。

専有部分には、

種類　居宅
構造　鉄筋コンクリート造1階建
床面積　○○階部分　○○.○○平方メートル

などの情報が記録される場合があります。

床面積はマンション一棟全体の面積ではなく、本人が所有している専有部分について記載されているものを確認します。

なお、不動産広告などに書かれている面積と登記上の床面積が異なることもあります。

遺言書では広告上の「専有面積○○㎡」をそのまま使用するのではなく、登記記録を確認することが重要です。

マンションを遺言書に記載するときに、特にわかりにくいのが「敷地権」です。

マンションの部屋を所有するためには、その建物が建っている土地を利用する権利も必要です。

この区分建物の敷地に関する権利が登記上「敷地権」として記録されている場合があります。

法務局も、マンションなどの区分建物について、その建物の敷地に関する権利である敷地権が記録される場合があると説明しています。

ここは特に重要です。

敷地権を単純に、「マンションの土地部分の所有権」と理解するのは正確ではありません。

敷地権の種類としては、所有権だけでなく、地上権や賃借権が記録される場合があります。法務局の区分建物に関する様式でも、敷地権の種類として「所有権」「賃借権」「地上権」が示されています。

したがって、遺言書を作成するときには、「自分のマンションだから土地も所有権だろう」と思い込まず、登記事項証明書で「敷地権の種類」を確認します。

登記事項証明書には、マンションの敷地となっている土地について、所在及び地番・地目・地積などが記録されています。

一つのマンションが複数筆の土地の上に建っている場合には、土地が複数記載されていることもあります。

法務局も、マンションによっては敷地権となる土地が複数存在する場合があると案内しています。

そのため、一筆目だけを書いて残りを見落とさないよう注意が必要です。

「敷地権の割合」は、各専有部分に対応する敷地権の持分割合を示します。

たとえば、

敷地権の種類　所有権
敷地権の割合　1000分の35

などと記録されます。

法務局の記載例でも、「所有権　1000分の35」といった形で敷地権の種類と割合が記載されています。

この割合は自己判断で計算し直すのではなく、登記記録に記載された割合を確認しましょう。

すべての区分マンションに「敷地権の表示」が存在するとは限りません。

特に登記の状況によっては、専有部分と土地の共有持分が別々に登記されているケースがあります。

その場合、「建物の登記事項証明書だけ確認すれば土地も全部わかる」とは限りません。

土地の登記事項証明書も取得し、遺言者がどの土地についてどの程度の持分を所有しているのかを確認する必要があります。

そのようなマンションについては、専有部分だけを遺言書に記載して土地持分を記載し忘れると、相続発生後の手続きが複雑になる可能性があります。

したがって、登記事項証明書に敷地権の記録が見当たらない場合には、土地側の登記も確認しましょう。

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