住宅ローンや事業資金の借入れがあり、自宅や土地に抵当権が設定されている場合でも、その不動産を遺言書で特定の相続人に相続させることはできます。ただし、「不動産を長男に相続させるので、抵当権や借金もすべて長男だけが相続する」と単純に考えることはできません。

特に注意したいのは、抵当権と借金は別のものだという点です。抵当権とは、債権者が担保となっている不動産から他の債権者に先立って弁済を受けるための権利です。住宅ローンを返済できなくなった場合などには、金融機関が担保不動産から優先的に債権回収を図ることができます。

したがって、抵当権付き不動産について遺言書を作るときには、「誰が不動産を取得するのか」「誰が借金を負担するのか」「金融機関との関係ではどうなるのか」を分けて考える必要があります。

抵当権が設定されている土地や建物であっても、通常の不動産と同じように相続の対象になります。たとえば父親名義の自宅に銀行の抵当権が設定されていても、「この自宅を長男に相続させる」という遺言書を作ることは可能です。

ただし、長男が不動産を相続したからといって、抵当権が自動的に消えるわけではありません。長男は、原則として抵当権が付いた状態の不動産を取得することになります。借入金が返済されて抵当権が消滅する原因が生じた場合には、金融機関等から必要書類を受け取り、別途、抵当権抹消登記を行います。法務局も、住宅ローンなどを完済した場合には抵当権抹消登記の手続きが必要になることを案内しています。

たとえば父親が銀行から2,000万円を借り、その担保として自宅に抵当権を設定していたとします。相続人は長男と長女の2人で、遺言書には「自宅は長男に相続させ、住宅ローンについても長男が負担する」と書かれていました。

この場合、相続人同士の関係では、長男に自宅と住宅ローンをまとめて負担させたいという父親の意思が示されています。しかし、それだけで長女が金融機関に対する返済義務から当然に外れるとは限りません。

民法第902条の2では、被相続人が遺言によって法定相続分とは異なる相続分を指定していた場合でも、相続債権者は原則として各共同相続人に対し法定相続分に応じて権利を行使できるとされています。債権者が指定された相続分に応じた債務承継を承認した場合には、その承認した内容によることになります。

抵当権付き不動産について遺言書を作る場合、住宅ローンであれば団体信用生命保険の加入状況も確認しておきましょう。

住宅ローンの契約者が団信に加入しており、死亡が保障対象となる場合には、保険によって住宅ローン残高が返済されることがあります。その場合には、「死亡後も住宅ローン債務が残り、相続人が返済を続ける」という前提そのものが変わります。

したがって、生前に遺言書を作成するときには、登記事項証明書を見て抵当権の存在を確認するだけではなく、借入先、現在の残高、団信の加入状況、債務者が誰なのかまで確認しておくことが重要です。ローンが完済された場合でも抵当権の登記は自動的に消えるわけではなく、金融機関等から必要書類を受け取って抵当権抹消登記を行います。

1条
遺言者は、下記不動産を長男山田太郎（昭和○年○月○日生）に相続させる。

土地
所在　○○市○○区○○町○丁目
地番　○番○
地目　宅地
地積　900.00平方メートル

建物
所在　○○市○○区○○町○丁目○番地○
家屋番号　○番○
種類　居宅
構造　木造スレート葺1階建
床面積　50.00平方メートル

第2条
遺言者が○○銀行○○支店に対して負担する前条記載の不動産を担保とする借入金債務については、相続人間の内部関係において、長男山田太郎が負担するものとする。

第3条
遺言者は、前各条に記載した財産を除くその他一切の財産を、妻山田花子に相続させる。

第4条

遺言者は、本遺言の遺言執行者として○○○○を指定する。

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