相続財産に土地が含まれている場合、預貯金のように単純に人数や割合に応じて分けることが難しいため、「誰が土地を取得するのか」「土地を売却するのか」などを相続人同士で検討する必要があります。土地の主な分割方法には、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つがあります。家庭裁判所の案内でも、この4つが代表的な遺産分割方法として示されています。

どの方法が適しているかは、土地の形状や価値だけでなく、自宅として利用している人がいるか、土地を残したい相続人がいるか、代償金を支払えるかなどによって異なります。

「現物分割」とは、遺産を売却せず、その財産そのものを相続人が取得する方法です。

たとえば土地が2筆あり、長男がA土地、長女がB土地を取得するといった分け方が現物分割にあたります。1筆の広い土地しかない場合には、土地を複数に分ける「分筆」を行い、それぞれの土地を別の相続人が取得する方法もあります。したがって、現物分割は必ず分筆を伴うものではありません。

現物分割のメリットは、土地を売却せずに残せることです。

相続人それぞれが土地を利用したい場合や、複数の不動産があり価値のバランスを取りながら分けられる場合には利用しやすい方法です。

一方、1筆の土地を分筆すると、それぞれの土地が小さくなったり、接道状況や形状が悪くなったりして、分筆前より利用しにくくなることがあります。また、道路に接する部分や土地の形状によっては、同じ面積に分けても価値が同じになるとは限りません。

そのため、分筆を前提とする現物分割では、単純に「100坪だから50坪ずつ」と面積だけで決めるのではなく、分筆後の利用方法や市場価値も確認したうえで検討することが重要です。

「換価分割」とは、相続した土地を売却し、その売却代金を相続人の間で分ける方法です。

土地そのものを取得したい相続人がおらず、それぞれが現金で受け取ることを希望している場合や、一人の相続人が土地を取得して他の相続人へ代償金を支払うことが難しい場合などに利用されます。

換価分割のメリットは、不動産を金銭に換えることで分配しやすくなることです。

ただし、「1円単位で完全に公平に分けられる」と一律にいうことはできません。

土地を売却する際には仲介手数料や測量費などが発生する可能性があり、売却によって利益が出れば譲渡所得税が生じることもあります。

また、売却時に各相続人がどの割合で土地を所有していたかによって、譲渡所得の申告関係も変わります。

さらに、希望する価格ですぐに買主が見つかるとは限らず、急いで売却すれば想定より低い価格になることもあります。自宅や先祖代々の土地を残したい相続人がいる場合には、その人の意向にも配慮しながら検討する必要があります。

「代償分割」とは、一人または数人の相続人が土地などの財産を現物で取得し、その代わりに他の相続人へ代償金などを支払う方法です。

たとえば5,000万円相当の土地を長男が取得し、長女に2,500万円の代償金を支払うといった方法が考えられます。

自宅に住み続けたい相続人や、家業のために土地を必要とする相続人がいる場合には、土地を売却せずに一人へまとめて承継させられることが大きなメリットです。

一方、土地を取得する相続人には代償金を支払えるだけの資力が必要です。

また、代償金の代わりに相続人自身がもともと所有していた不動産などを渡す場合には、その資産を譲渡したものとして所得税が問題になることがあります。 土地の評価額と実際の市場価格にも差が生じることがあるため、代償金の金額は土地の評価方法も確認したうえで決めることが大切です。

「共有分割」とは、一つの土地を複数の相続人が共有持分を持つ形で取得する方法です。

たとえば土地を長男と長女がそれぞれ2分の1の持分で取得するといった形です。相続開始後、遺産分割が終わるまで相続財産は共同相続人による共有状態となりますが、共有分割は、遺産分割の結果として土地を複数の相続人の共有にする方法を指します。

共有分割には、土地をすぐに売却したり一人の相続人だけに取得させたりせず、複数人で残せるというメリットがあります。

その一方で、将来土地を売却したい人と残したい人に意見が分かれたり、建物の建替えや土地の利用方法をめぐって意見が一致しなかったりする可能性があります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその人の相続人へ承継され、世代を重ねるごとに共有者が増えていくこともあります。そのため、共有分割を一律に避ける必要があるわけではありませんが、将来誰が土地を管理し、売却や利用方針をどのように決めるのかまで考えたうえで慎重に選ぶことが大切です。

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