相続財産に土地や建物が含まれていると、預貯金だけの場合より遺産分割が難しくなる傾向があります。

不動産は現金のように簡単に人数分へ分けることができず、「誰が取得するのか」「売却するのか」「いくらと評価するのか」「住んでいる人はどうするのか」など、複数の問題を同時に解決しなければならないためです。

よくあるのが、被相続人と同居していた相続人が「これからも実家に住み続けたい」と希望する一方、ほかの相続人は「売却して現金で分けたい」と考えているケースです。長年実家で暮らしてきた人にとっては生活の拠点であり、親の介護を担ってきた場合には、「自分が家を取得するのが当然だ」という気持ちを持つこともあるでしょう。

一方、ほかの相続人からすると、不動産を一人だけが取得すれば、自分たちが受け取る財産が少なくなる可能性があります。

また、親の介護をしていた相続人については、一定の場合に「寄与分」が問題となることがあります。

居住を続けたい人と売却を希望する人の意見が対立した場合には、「住むか売るか」だけで議論するのではなく、不動産の評価額、代償金の支払能力、ほかの財産の分配などを含めて全体として調整することが重要です。

思い入れのある実家や収益性の高い土地などでは、複数の相続人が「自分が取得したい」と希望し、争いになることがあります。

反対に、山林、利用価値の低い土地、老朽化した建物などについては、固定資産税や管理費だけがかかるため、「誰も取得したくない」という問題が生じることもあります。このような、所有することで負担のほうが大きくなりやすい不動産は、一般に「負動産」と呼ばれることがあります。

誰も取得を希望しないからといって、不動産だけを相続財産から外すことはできません。相続放棄をするのであれば原則としてほかの相続財産も含めて放棄することになりますし、遺産分割を行うのであれば最終的に誰が取得するのか、あるいは売却するのかを決める必要があります。

土地については、一定の要件を満たす場合に「相続土地国庫帰属制度」を利用して国へ引き渡せる可能性もありますが、どのような土地でも無条件に引き取ってもらえる制度ではなく、審査や負担金の納付が必要です。

遺産の大部分が実家などの不動産で、預貯金がほとんどない場合には、代償分割を希望しても資金を準備できないことがあります。

この場合、自己資金のほか、金融機関からの借入れを利用できないか検討する方法があります。また、複数の不動産があるのであれば、一部を売却して資金を確保する方法も考えられます。ただし、遺産分割前の共有状態にある不動産全体を第三者へ売却する場合には、共同相続人全員の関与が必要になるのが通常です。

そのため、代償分割を希望する場合には、「自分が取得したい」という意思だけでなく、実際にいくらの代償金が必要になり、どのように用意するのかまで含めて検討する必要があります。

現物分割は、不動産そのものを分けて取得する方法です。複数の不動産がある場合に「自宅は長男、駐車場は次男」というように分ける方法のほか、一つの土地を分筆して取得する方法も考えられます。ただし、土地を分筆すると形状や接道状況によって利用しにくくなったり、価値が下がったりする可能性があるため、実際に分けられる土地かどうかを確認する必要があります。

代償分割は、一人の相続人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人へ金銭を支払う方法です。実家を売却せずに残せることが大きなメリットですが、不動産を取得する人に十分な資力がなければ利用することが難しくなります。

換価分割は、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。不動産そのものを分ける必要がないため比較的公平に分配しやすい一方、「早く売りたい」「できるだけ高値になるまで待ちたい」など、売却価格や時期について意見が対立することがあります。

共有分割は、複数の相続人が持分を取得して共有する方法です。不動産をすぐ売却しなくても済む一方、将来の管理や売却について共有者間で意見が分かれる可能性があります。裁判所も、共有分割について、将来管理・処分方法について意見が食い違う場合に問題が生じる可能性があるため、選択には注意が必要としています。

不動産を売却せずに特定の相続人が取得する場合には、その不動産をいくらと評価するかが大きな問題になります。評価額が変われば、ほかの相続人へ支払う代償金や遺産全体に占める取得割合も変わるためです。

問題になりやすいのが代償分割です。不動産を取得する側としては評価額が低いほど支払う代償金を抑えられますが、金銭を受け取る側としては評価額が高いほうが有利になります。そのため、お互いが別々の不動産会社から査定を取得し、金額に大きな差が出ることもあります。

話し合いで評価額を決められない場合には、不動産鑑定士による鑑定など、より客観的な資料を利用する方法があります。

古い実家や先祖代々の土地では、登記簿を確認すると、所有者が祖父や曾祖父など何世代も前の人のままになっていることがあります。この場合、現在の家族だけで単純に名義変更すればよいわけではなく、過去に発生した相続を順番に確認し、現在の権利関係を整理しなければなりません。

長期間放置されているほど、その間に相続人自身が亡くなり、さらにその配偶者や子どもへ権利関係が広がっている可能性があります。その結果、必要な戸籍が大量になったり、それまで面識のなかった親族が相続関係に加わったりすることもあります。

「誰が取得するか決められないので、とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」と考えるケースがあります。しかし、共有状態を長期間続けると、将来の売却、利用、修繕などについて共有者同士の意見が合わず、問題になる可能性があります。

特に不動産全体を第三者へ売却するなど、共有者が持分そのものを失うような処分を行うには、原則として共有者全員の同意が必要です。一方で、共有物について「何をするにも必ず全員の同意が必要」というわけではありません。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その人の共有持分がその相続人へ引き継がれます。これを何世代も繰り返すと、一つの土地について多数の共有者が存在する状態となり、意思決定がさらに難しくなります。

すでに遺産分割が終わり、通常の共有関係となっている不動産について共有状態を解消したい場合には、共有者間で協議するほか、合意できなければ共有物分割請求を検討することがあります。

ただし、まだ遺産分割が終わっていない「遺産共有」の段階なのか、遺産分割後の通常共有なのかによって利用する手続きが異なるため、現在の権利関係を確認することが重要です。

相続税が発生するケースでは、「価値のある不動産を相続したのに、税金を支払う現金がない」という問題が起こることがあります。

特に、遺産の大半を自宅や土地が占めている場合には、財産総額は大きくても手元の預貯金が少なく、納税資金を準備できないことがあります。

納税資金が不足する場合には、預貯金や生命保険金などを利用するほか、相続した不動産の売却や金融機関からの借入れを検討することがあります。

また、一定の要件を満たす場合には相続税を年払いで納める「延納」を申請でき、延納によっても金銭での納付が困難な場合には、一定の相続財産で納める「物納」が認められることがあります。

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