兄弟姉妹で実家を相続するときは、「とりあえず全員の共有名義にしておく」という方法を選びたくなることがあります。

しかし、共有状態が続くと、将来の売却や修繕、固定資産税などの費用負担について再び話し合いが必要となり、さらに次の相続が発生すれば共有者が増えていく可能性もあります。

そのため、実家の相続について兄弟姉妹間のトラブルをできるだけ避けるには、現在住んでいる人の生活だけでなく、不動産の価値、ほかの相続財産、各相続人の希望や資力、将来の売却予定などを踏まえて分割方法を決めることが重要です。

現物分割とは、相続財産を売却することなく、それぞれの財産をそのまま各相続人へ振り分ける方法です。

この方法であれば、実家を共有名義にする必要がなく、そこに住んでいる相続人も生活を続けやすくなります。また、ほかの相続人も別の財産を取得できるため、それぞれの希望に沿った分割を実現しやすいというメリットがあります。

一方、現物分割が利用しやすいのは、不動産以外にも十分な財産がある場合です。たとえば、遺産が評価額5,000万円の実家と預貯金1,000万円だけで、相続人が兄弟2人という場合には、実家を兄が取得し、預貯金を弟が取得するだけでは取得額に大きな差が生じます。

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人へ金銭などの「代償財産」を渡して取得額を調整する方法です。

代償分割の大きなメリットは、実家を売却したり共有名義にしたりせず、一人の名義にまとめられることです。親と同居していた相続人がそのまま住み続けたい場合や、家業などのために不動産を残したい場合には、利用しやすい方法といえます。

一方、最大の問題は、不動産を取得する人に代償金を支払う資力が必要になることです。裁判所も、代償分割については、代償金を支払う相続人に支払能力が必要であると案内しています。

代償金が数百万円、数千万円になる場合には、自己資金だけで準備することが難しいこともあります。その場合には金融機関からの借入れなどを検討することになりますが、融資を受けられるとは限らないため、実際に支払えるかどうかを確認してから分割内容を決める必要があります。

代償分割では、不動産をいくらと評価するかによって代償金の金額が変わるため、ここが兄弟姉妹間の争いになりやすいポイントです。

不動産には、固定資産税評価額、相続税評価額、公示価格、不動産会社による査定額、不動産鑑定士による鑑定評価など、目的によって異なる金額があります。遺産分割について相続人全員で話し合って合意する場合、必ず一律の評価方法だけを使用しなければならないわけではありません。

誰も実家を取得することを希望していない場合や、取得を希望する人がいても代償金を準備できない場合には、換価分割を検討することができます。

換価分割とは、不動産を売却して現金に換え、売却代金を相続人間で分配する方法です。

換価分割のメリットは、不動産そのものを分ける必要がなく、金銭として分配しやすいことです。また、実家を共有名義として残さないため、将来兄弟姉妹の子どもたちへ共有持分が相続され、権利関係がさらに複雑になることも避けられます。

一方、実際に売却する以上、希望どおりの価格で売れるとは限りません。「少し安くても早く売却したい」という人と、「時間がかかっても高値で売りたい」という人の間で意見が分かれることもあります。

また、売却代金の全額がそのまま相続人の手元に残るわけではありません。不動産会社への仲介手数料、測量費、建物の解体費などが必要になる場合があるほか、不動産の取得費や売却価格などによっては譲渡所得税が発生することもあります。

現在、兄弟姉妹の一人が実家に住んでおり、今後も住み続けたいと希望しているのであれば、まず実家をその人の単独名義にできないか検討するとよいでしょう。

不動産以外に十分な預貯金や有価証券などがあれば、現物分割によってほかの相続人の取得分を調整できます。ほかに十分な財産がない場合でも、不動産を取得する人に代償金を支払える資力があれば、代償分割によって実家を残す方法があります。

それでも取得額を調整できない場合や、誰も不動産の取得を希望していない場合には、換価分割によって売却し、代金を分けることを検討します。

大切なのは、「実家だから絶対に残す」「公平にするため全員共有にする」と最初から方法を決めつけないことです。財産構成や居住者の希望によっては、現物分割と代償分割を組み合わせるなど、複数の方法を利用したほうが円滑にまとまる場合もあります。

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